關于全市房地產市場發展情況的工作報告

　　——2023年6月27日在漯河市第八屆人民代表大會常務委員會第四次會議上

　　市住房和城鄉建設局局長  舒暢

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

　　我受市人民政府委托，向市人大常委會報告全市房地產市場發展情況，請予審議。

　　近年來，在市委的正確領導和市人大常委會的監督指導下，市政府及相關部門牢牢把握“房住不炒”定位，堅持“保交樓、保民生、保穩定”目標，積極貫徹落實國家、省、市穩市場主體、穩經濟增長政策，制定出臺了一攬子支持房地產市場平穩健康發展的政策，幫助房企紓困解難，自去年底至今年5月我市房地產市場呈現了觸底反彈、低位橫盤的態勢，商品房銷售呈現恢復性修復。現將有關情況報告如下：

　　一、我市房地產市場現狀

　　（一）商品房銷售情況。自2020年下半年以來，房地產政策調控收緊，尤其是恒大問題出現之后，引發市場連鎖反應，多數房企資金鏈“斷裂”，房地產業進入下行周期。商品房銷售網簽數據顯示，2021年，全市商品房銷售面積362.78萬㎡、增幅-9.15%，增速位居全省第3位。中心城區住宅均價5761元/㎡、同比降低2.7%；2022年，全市商品房銷售面積278.08萬㎡、增幅-23.35%，增速位居全省第4位。中心城區住宅均價5439元/㎡、同比降低5.59%。2023年1-5月，全市商品房銷售網簽面積145.3萬㎡，同比增長25.24%，中心城區住宅均價5462元/㎡、同比增長1.3%。其中，中心城區商品房銷售面積107.83萬㎡，同比增長15.67%；臨潁縣商品房銷售面積28.51萬㎡，同比增長69.39%；舞陽縣商品房銷售面積8.96萬㎡，同比增長50.08%。

　　（二）商品房庫存情況。截止5月底，全市商品房累計可售面積（庫存）620.65萬㎡，其中，商品住房可售面積434.6萬㎡、非住房可售面積186.05萬㎡。就中心城區而言：商品房累計可售面積（庫存）504.77萬㎡，其中，商品住房可售面積368.61萬㎡，去化周期約20.25個月，非住房可售面積136.16萬㎡，去化周期約49.5個月。

　　（三）房地產投資情況。2021年，全市房地產開發共完成投資163.5億元、同比增長0.41%。其中，住宅完成投資144.72億元，占全市房地產開發總投資的88.51%。2022年，全市房地產開發共完成投資97.13億元、同比降低40.59%。其中，住宅完成投資84.85億元，占全市房地產開發總投資的87.36%。2023年第一季度，全市房地產開發共完成投資19.25億元、同比降低13.44%。其中，住宅完成投資15.82億元，占全市房地產開發總投資的82.18%。

　　（四）房地產貸款情況。2021年底，房地產貸款余額431.89億元，同比增長9.7%。2022年底，房地產貸款余額463億元，同比增長7.31%。2023年一季度，房地產貸款余額474.24億元，同比增長6.38%，其中，房地產開發貸款余額33.81億元，同比增長11.12%；個人按揭貸余額419.96億元，同比增長3.7%。今年以來，已向12家白名單企業授信11.8億元，投放貸款11.1億元，擬新增授信7.7億元。

　　（五）商住用地供應情況。2021年，出讓商住用地23宗，面積963畝，收入27.62億元，同比下降58.6%；2022年，出讓商住用地26宗，面積1099畝，收入29.19億元，同比增長5.68%；2023年至今，出讓商住用地2宗，面積86畝，收入1.81億元，同比大幅降低。2021年至今，土地流拍及終止掛牌情況增多，共流拍（終止）20宗，面積926畝。

　　二、支持房地產政策出臺及落實情況

　　（一）積極幫助企業紓困解難。按照國家、省促進房地產市場政策要求，2022年5月以來，市政府相繼出臺了《關于印發漯河市進一步紓困解難促進經濟穩定增長若干措施的通知》《關于支持房地產企業紓困解難有關工作的通知》《漯河市鼓勵重點企業和社會資本參與房地產領域問題樓盤化解助推房地產市場健康發展工作方案》《關于進一步做好當前支持房地產市場平穩健康發展的通知》等一攬子政策，從降低房地產貸款利率、降低購房首付款、擴大保障性租賃住房供給、優化二套房認定標準、優化商品房預售資金監管等方面明確了32條支持措施，實行“交房即交證”、二手房“帶押過戶”、異地繳存用戶使用公積金、“商轉公”順位抵押沖抵等創新性舉措，從供需兩端持續發力，推動房地產市場趨穩回暖。

　　（二）多措并舉促進住房消費需求。采取發放購房人才補貼、購房消費券、購房契稅減免，加大個人公積金貸款支持、支持改善性換房需求、購房人子女就近入學等系列政策措施，促進房地產市場消費。截至目前，已發放消費券電子紅包6362戶、3181萬元（活動已于2022年12月31日結束），購房契稅補貼9385戶、7194萬元，購房人才補貼1413戶、1413萬元，各類補貼合計1.18億元；為異地繳存職工237戶辦理公積金貸款，辦理“商轉公”業務100余筆，累計資金超4000萬元。同時，組織開展購房節、房展會、團購等10場促消費活動，活躍了房地產市場，增強了購房消費的信心。

　　（三）強力推進保交樓項目建設交付。積極響應國家保交樓政策，搶抓機遇，全力以赴爭取國家統借統還專項借款，先后兩批為全市58個項目爭取專項借款23.1億元，是全省地市較小、房地產項目體量較小而爭取資金最多的地市，為房地產市場送來“及時雨”。目前，第一批專項借款項目22個、資金9.2億元，已全部復工建設，累計撥付資金7.2億元，竣工交付2547套；第二批專項借款項目36個、資金13.9億元，已全部復工建設，先期到位資金5.26億元，累計撥付資金3.25億元，竣工交付2802套。商業銀行配套融資方面，已授信6個項目共計3.497億元。

　　（四）高效化解問題樓盤。采取“2+4”周調度機制（“2”即：市委市政府周交辦月講評制度和市委安全穩定工作周例會，“4”即：實行四個專班周例會），建立項目移交機制和疑難問題領導小組研判機制，實行府院聯動、“紅黃綠”臺賬管理、容缺受理、聯審聯批等工作機制，高效化解102個問題樓盤，8萬余戶群眾受益，5.3萬余戶群眾已經辦理了不動產登記證書，項目整體化解率達96.2%，實現了“為房企解困、為群眾解憂、為政府增效”的效果，提振了房地產市場消費信心。在2022年9月26日全省“能力作風建設年”活動總結會上，省委書記樓陽生對漯河問題樓盤化解工作提出表揚，經驗做法全省推廣。

　　三、存在的主要問題

　　（一）房企銷售依然低迷。今年以來市場銷售面積和銷售價格呈現了觸底反彈的態勢，但居民對房價上漲預期轉弱，購房消費意愿不強烈，多持幣觀望，銷售形勢依然不樂觀，企業資金回籠壓力大。

　　（二）房企融資十分艱難。雖然國家、省市出臺了金融支持政策，但很多項目剩余有效資產不足，抵押資產不夠，加之房地產市場下行，商業銀行出于資金安全考慮不敢貸、不愿貸，甚至過渡避險，開發企業融資貸款無法有效落地。

　　（三）房企投資信心不足。開發企業出于市場預期、資金周轉、建設交房等因素考慮，正在逐步收縮規模，減少新項目拿地投入，房企投資信心尚未恢復。

　　（四）政策支持需持續加力。雖然出臺一系列舉措，但政策措施創新性少，政策邊際效益遞減，一些政策宣傳力度不夠、落實不到位，促銷售的辦法不多，政策發力需進一步堅持和完善。

　　（五）商品房去化周期不均衡。整體看，全市住宅“去化周期”尚在合理周期內，中心城區住宅去化周期優于兩縣。而非住宅去化周期普遍較長，全市非住房供給已嚴重過剩，房企該部分資產的沉淀不利于企業資金周轉。

　　四、下一步打算

　　（一）優化政策持續發力。在認真落實已出臺的房地產32條支持政策的基礎上，結合市人大常委會評議詢問期間征求的意見，擬對已出臺的政策進行梳理評估，吸納合理的意見，修訂完善支持政策，將支持政策由今年8月31日到期，延續到今年年底，或者作為長期政策。同時，將購房補貼范圍擴大到普通居民、二孩三孩家庭、進城務工民工等，最大限度支持居民合理購房需求，推動房地產市場企穩回暖。

　　（二）充分發揮保交樓資金作用。一方面，充分發揮保交樓專項借款“藥引子”作用，出臺商業銀行配套融資考評激勵辦法，推動商業銀行配套融資，及時給房地產市場“輸血”；另一方面，發揮市城投公司、昌建集團與河南資產公司合作設立的10億元紓困基金作用，選擇優質的合作項目，推動問題樓盤穩步化解。

　　（三）完善公共配套設施。一些擬供應地塊周邊道路等基礎設施不完善，用地方即使拿到地塊，也需要等待水電氣路、教育、醫療等基礎設施和公共服務設施的配套完善。下一步，土地出讓時同步完善房地產項目周邊公共配套和基礎設施，減少企業后顧之憂，增加房地產項目吸引力。

　　（四）加快消化存量房。一是促消費去庫存。持續開展購房節、房展會、定向團購等促消費活動，搭建供需雙方洽談平臺，鼓勵企業讓利促銷，搞活消費市場；二是調比例、減周期。在土地供應和規劃環節，科學調整房地產項目商住比例，形成科學合理的住房和商用房去化周期；三是優安置去庫存。調整棚戶區、舊城改造建設安置房政策，采取貨幣化安置或購買市場存量房安置，實現征收安置到位與有效化解市場存量雙贏效果。

　　（五）加強行業輿論管控。加強房地產項目宣傳監督，嚴厲打擊房地產企業、房地產中介機構的虛假宣傳，嚴格管控自媒體、網民的負面輿論宣傳，加強正面引導，提升市場信心。

　　主任、各位副主任、秘書長、各位委員，房地產市場平穩健康發展事關我市經濟社會健康發展，事關人民群眾安居樂業。市人大常委會專題審議房地產市場發展工作，充分體現了對住建工作的支持和重視，全市住建工作取得的每一項進步和成績，是市委正確領導，市人大及其常委會有力監督的結果，也是各位常委會委員關心、幫助和監督支持的結果。市政府及其相關組成部門將在市委的堅強領導和市人大及其常委會的有力監督下，以此次專題審議為動力，履職盡責、主動擔當、奮發有為，千方百計擴內需、促消費、穩市場，為我市房地產市場平穩健康發展做出新的更大的貢獻。