關(guān)于《漯河市物業(yè)管理條例（草案）》的說明

　　關(guān)于《漯河市物業(yè)管理條例（草案）》的說明

　　——2022年6月21日在漯河市第七屆人民代表大會常務(wù)委員會第四十七次會議上

　　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長 舒暢

　　主任、各位副主任、各位委員：

　　我受市人民政府委托，現(xiàn)就《漯河市物業(yè)管理條例（草案）》（以下簡稱《條例（草案）》）作如下說明，請予審議。

　　一、制定《條例（草案）》的必要性

　?。ㄒ唬┻m應(yīng)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)快速發(fā)展的需要。我市自1997年開始推行物業(yè)管理。25年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展和人民群眾生活水平的不斷提高，特別是國家“放管服”改革措施在物業(yè)管理方面的貫徹落實，我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)快速發(fā)展。在快速發(fā)展的同時，也存在一些問題，如：物業(yè)服務(wù)質(zhì)價不符、違法違規(guī)收費、侵害業(yè)主合法權(quán)益等，業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費、私搭亂建、電動車違規(guī)充電、不依法維權(quán)等，物業(yè)管理主管部門和相關(guān)職能部門監(jiān)管不到位，各級政府職責不清等。出臺《漯河市物業(yè)管理條例》，對維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益、促進行業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。

　　（二）增強群眾獲得感、幸福感、安全感的需要。物業(yè)管理涉及千家萬戶，與廣大群眾的生活和工作密切相關(guān)，關(guān)系到人民群眾的切身利益，是重大的民計民生問題，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)成為廣大業(yè)主的一項不可或缺的服務(wù)。物業(yè)管理水平的高與低、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好與差，直接影響著群眾的獲得感、幸福感、安全感。因此，物業(yè)管理受到人大代表、政協(xié)委員和廣大群眾廣泛關(guān)注，在近幾年我市召開的“兩會”上，每年都有幾十件有關(guān)規(guī)范物業(yè)管理的建議和提案。出臺《漯河市物業(yè)管理條例》，對規(guī)范物業(yè)服務(wù)、提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、回應(yīng)社會關(guān)切、增強群眾獲得感、幸福感、安全感十分必要。

　?。ㄈ┩晟莆沂形飿I(yè)管理法治化建設(shè)的需要。盡管國務(wù)院出臺有《物業(yè)管理條例》，我省出臺有《河南省物業(yè)管理條例》，但有些條款的規(guī)定過于原則、具體化不足、針對性不強，如：對一些違法違規(guī)行為缺少應(yīng)承擔的法律責任，把黨的領(lǐng)導貫穿到物業(yè)管理全過程的“紅色物業(yè)”建設(shè)方面的規(guī)定不具體，對鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處物業(yè)管理賦權(quán)不足，缺少把物業(yè)管理融入社區(qū)治理體系的機制。另外，我市的市情和物業(yè)管理情況有別于全省、全國。出臺《漯河市物業(yè)管理條例》，將有效提升我市物業(yè)管理法制化建設(shè)水平，有力促進我市物業(yè)管理再上新臺階。

　　二、《條例（草案）》的起草過程

　?。ㄒ唬┢鸩葸^程。2021年10月29日，我局收到市人大《關(guān)于實施<漯河市物業(yè)管理條例（草案）>起草工作的通知》（漯人常辦〔2021〕74號）（以下簡稱《通知》）后，高度重視，領(lǐng)導掛帥，迅速成立了以我為組長的《條例（草案）》起草領(lǐng)導小組，按照《通知》規(guī)定的七項基本原則和開門立法、突出重點的工作要求，依據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)，收集20個省、市物業(yè)管理方面的地方性法規(guī)，縱向?qū)φ眨瑱M向?qū)W習。按照上位法與國家“放管服”改革要求，結(jié)合我市物業(yè)管理中存在的突出問題和難點、堵點，歷經(jīng)起草小組十五次會議，完成了《條例（草案）》起草工作。期間，市人大常委會副主任趙坤炎帶隊開展調(diào)研，對起草工作給予指導。草案形成過程中，也充分征求了律師團隊的意見。

　　（二）立法思路。貫徹落實習近平總書記“以人民為中心”的理念，開門立法，深入調(diào)研，廣泛征求意見建議。突出重點，精準科學立法，體現(xiàn)漯河特色。對上位法有規(guī)定的一般不再重復或少重復，對上位法規(guī)定較原則的進行細化、補充。固化我市有效做法，借鑒外地成功經(jīng)驗，提高立法針對性和可操作性，為規(guī)范物業(yè)管理活動、促進社會和諧穩(wěn)定提供法治保障。

　?。ㄈ┱髑笠庖??！稐l例（草案）》形成后，我們征求了各縣區(qū)人民政府，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)、西城區(qū)管委會的意見建議；征求了市發(fā)展改革委、市司法局、市應(yīng)急管理局、市城管局、市人防辦、市消防救援支隊等12個單位的意見建議，共收集到市城管局等3個單位的反饋意見21條。我們采納意見7條，未采納14條，未采納原因：上位法已明確或應(yīng)另行制定部門規(guī)章。市發(fā)展改革委等9個單位反饋無修改意見；征求了我局所屬單位的意見建議；征求了市物業(yè)管理協(xié)會及河南開源、漯河嘉益等11家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見建議；征求了社會層面的意見建議。根據(jù)征求到的意見建議，對《條例（草案）》進行進修改完善。5月29至31日，配合市司法局對《條例（草案）》進行審查、修改。

　?。ㄋ模┱畬徸h?！稐l例（草案）》征求了市委常委、市政府各位副市長的意見，2022年6月15日經(jīng)市政府第114次常務(wù)會議審議通過。

　　三、《條例（草案）》的主要依據(jù)

　　

（一）法律法規(guī)?！稐l例（草案）》依據(jù)的主要法律法規(guī)有《中華人民共和國民法典》、 國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《河南省物業(yè)管理條例》。依據(jù)的主要部門規(guī)章有建設(shè)部財政部《住宅專項維修資金管理辦法》等。參照的政策性文件主要有中共河南省委組織部河南省住建廳《關(guān)于推進全省物業(yè)服務(wù)行業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨建全覆蓋的通知》（豫建房〔2021〕203號）等。

　　（二）借鑒先進地區(qū)立法經(jīng)驗。起草過程中，我們借鑒了北京、重慶、安徽、鄭州、武漢、西安、太原、南京、昆明、唐山等省、市在物業(yè)管理立法中的先進經(jīng)驗和做法。

　　四、《條例（草案）》的主要內(nèi)容

　　《條例（草案）》共七章 八十一條。包括總則、業(yè)主及業(yè)主組織、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用和維護、法律責任、附則。主要內(nèi)容如下：

　　第一章，總則，共十條。主要明確和規(guī)定物業(yè)管理的基本原則、體系機制、保障機制、政府職責、部門職責、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街辦職責、重大物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處機制等事項。

　　第二章，業(yè)主及業(yè)主組織，共十八條。主要明確和規(guī)定業(yè)主概念、業(yè)主權(quán)利及義務(wù)、提供業(yè)主大會資料的主體及時間、首次業(yè)主大會籌備組及經(jīng)費、首次業(yè)主大會籌備組職責、業(yè)主委員會成員條件、業(yè)主委員會備案、業(yè)主委員會內(nèi)部監(jiān)督、物業(yè)管理委員會及其人員組成等事項。

　　第三章，前期物業(yè)管理，共十條。主要明確和規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)管理區(qū)域備案、前期物業(yè)管理招投標、共用部位共用設(shè)施設(shè)備查驗及備案、建設(shè)單位移交物業(yè)檔案及物業(yè)保修責任、物業(yè)管理用房權(quán)屬及用途等事項。

　　第四章，物業(yè)管理服務(wù)，共十五條。主要明確和規(guī)定業(yè)主的物業(yè)管理選擇權(quán)、提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)的條件、物業(yè)服務(wù)合同簽訂及備案、物業(yè)項目負責人告知、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)費交納、追繳及調(diào)整、物業(yè)服務(wù)合同屆滿的處理、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出、業(yè)主自行管理小區(qū)、物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)處置、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行的其他職責等事項。

　　第五章物業(yè)的使用和維護，共十三條。主要明確和規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域禁止行為、電梯維護保養(yǎng)、車位車庫使用、裝飾裝修管理、維修資金繳存和正常與應(yīng)急使用、共有物業(yè)收益、公共秩序維護、突發(fā)事件處置、易發(fā)生安全風險的設(shè)施設(shè)備和部位管理、專有部分存在安全隱患處置等事項。

　　第六章，法律責任，共十二條。主要明確和規(guī)定三類主體違法行為的處罰標準。一是對建設(shè)單位明確：不按時不如實提交文件資料、不提供業(yè)主大會籌備費用、未通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、未按照規(guī)定移交相關(guān)資料、不全面履行保修責任的處罰程序和處罰標準。二是對物業(yè)企業(yè)明確：未按照規(guī)定辦理承接查驗備案、辦理物業(yè)服務(wù)合同備案、未履行公告公示義務(wù)、未制定安全防范應(yīng)急預案或未組織實施的處罰程序、標準。三是明確政府工作人員違規(guī)行為的處罰規(guī)定。

　　第七章附則，共三條。主要內(nèi)容：一是明確業(yè)主通過自行管理或者選聘其他管理人進行物業(yè)管理的，由市人民政府組織有關(guān)部門另行制定管理規(guī)定。二是明確經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)、西城區(qū)管理委員會根據(jù)市人民政府授權(quán)，負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作。三是明確了施行時間。

　　五、《條例（草案）》的主要特色

　　比對《物業(yè)管理條例》《河南省物業(yè)管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》，《條例（草案）》主要有以下特色：

　?。ㄒ唬﹦?chuàng)設(shè)了住宅小區(qū)文明城市創(chuàng)建和常態(tài)化疫情防控工作體制（第七條，第五十三條）。明確了市、縣、區(qū)物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等三類主體指導、監(jiān)督、落實小區(qū)文明城市創(chuàng)建和常態(tài)化疫情防控職責任務(wù)。解決了文明城市創(chuàng)建和疫情防控職責不清、力量不足問題，提升文明城市創(chuàng)建和疫情防控成效。

　?。ǘ﹦?chuàng)設(shè)了市物業(yè)管理主管部門物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解機制（第十條）。規(guī)定市物業(yè)管理行政主管部門建立物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解機制、成立調(diào)解機構(gòu)、落實工作經(jīng)費，調(diào)處重大物業(yè)矛盾糾紛。解決了因重大物業(yè)矛盾糾紛得不到妥善解決而發(fā)生群訪、上訪事件。

　?。ㄈ﹦?chuàng)設(shè)了業(yè)主委員會成員條件關(guān)口前移制度（第二十條）。將業(yè)主委員會選舉把關(guān)環(huán)節(jié)前移至候選人提名階段，規(guī)定有“無正當理由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用或其他費用”等十種情形之一，不得提名為候選人。解決了當選的業(yè)主委員會成員不依法履職、責任心不強等問題，為業(yè)主委員會公正監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)、維護業(yè)主合法權(quán)益奠定堅實基礎(chǔ)。

　　（四）創(chuàng)設(shè)、完善了物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)制度。一是創(chuàng)設(shè)了項目負責人更換告知制度（第四十三條），完善了物業(yè)服務(wù)信息公示內(nèi)容（第四十六條），并創(chuàng)設(shè)了對應(yīng)的法律責任條款（第七十六條）。保障了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，解決了實施監(jiān)督、處理投訴時聯(lián)系不暢、效率不高問題。二是完善了建設(shè)單位物業(yè)保修責任（第三十六條），并創(chuàng)設(shè)了對應(yīng)的法律責任條款（第七十四條）。明確將“建設(shè)單位及時處理解決物業(yè)質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施設(shè)備不完善、設(shè)施設(shè)備技術(shù)不達標問題”增列為保修事項，解決了業(yè)主合法權(quán)益得不到保障問題。三是創(chuàng)設(shè)了突發(fā)失管狀態(tài)處置制度（第五十二條），解決了物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，業(yè)主在垃圾清運、電梯運行等基本生活服務(wù)事項得不到保障問題。

　?。ㄎ澹﹦?chuàng)設(shè)、完善了維修資金監(jiān)管相關(guān)制度。一是創(chuàng)設(shè)了區(qū)級物業(yè)管理主管部門監(jiān)督管理職責（第七條第二款第六項），解決了維修資金使用不便捷、效率不高問題。二是創(chuàng)設(shè)了完整的維修資金繳存流程（第五十九條）。明確了已售、未售房屋的繳存要求和不動產(chǎn)登記機關(guān)核驗繳存情況要求。確保了維修資金應(yīng)繳盡繳，解決了因維修資金繳納不全而影響使用問題。三是創(chuàng)設(shè)了公共收益及共用設(shè)施設(shè)備殘值用于補充維修資金制度（第六十二條）。拓展了維修資金補充渠道，為業(yè)主提供增值收益創(chuàng)造有利條件。

　　（六）創(chuàng)設(shè)了危房避險處置制度（第六十六條第三款）。明確了經(jīng)鑒定為危險房屋的，業(yè)主（使用人）、縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門以及縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當履行的責任和采取的措施。解決了因使用危險房屋而發(fā)生安全事故問題。

　　主任、各位副主任、各位委員，我們在《條例（草案）》起草過程中，雖然做了大量的調(diào)查研究，廣泛征求意見，進行了反復修改，但仍有不周全、不嚴密之處，敬請?zhí)岢鲆庖娊ㄗh。

　　以上說明和《條例（草案）》，請予審議。