關于市區(qū)房地產市場管理和物業(yè)管理情況的

視 察 報 告

——2018年8月29日在漯河市第七屆人民代表大會

常務委員會第十二次會議上

市人大常委會視察組

市人大常委會：

根據常委會工作要點安排，7月份以來，在陳平副主任安排部署和帶領下，視察組圍繞我市房地產建設管理和物業(yè)管理情況，開展了系列調研活動。先后赴市住建委、市規(guī)劃局、市國土局、市城管局、市稅務局等部門調查了解相關情況，召開了城建環(huán)保專門委員會暨專業(yè)代表小組集中活動，以及房地產開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、人大代表、小區(qū)業(yè)主等不同類型的座談會。8月中旬，陳平副主任帶領視察組，先后查看了小李莊社居委棚戶區(qū)改造、小高莊社居委棚戶區(qū)改造、慧展壹號、天鑫瀾庭敘、市農業(yè)局家屬院等房地產建設和物業(yè)管理項目，并聽取了相關部門的工作匯報?，F將市區(qū)房地產市場管理和物業(yè)管理情況報告如下，請予審議。

一、房地產市場建設管理情況及存在問題

（一）市場建設管理情況

一是房地產投資及商品房新開工面積由冷轉熱、由降轉升。2017年我市房地產投資總額為54.87億元，同比降低3.41%，其中住宅投資35.62億元，同比降低27.41%。今年上半年，房地產開發(fā)完成投資23.89億元，同比增長57.59%，其中住宅投資21.26億元，同比增長50%以上。新開工方面，2017年新開工商品房共計89.63萬㎡，同比降低62.22%，其中住宅80.19萬㎡，同比降低60.04%。今年上半年，新開工商品房73.9萬㎡，同比增長272.1%，其中住宅58.11萬㎡。上述數字表明，去年以來，我市房地產市場信心和投資熱情持續(xù)高漲，房地產開發(fā)建設進入快速增長期。從全省對比情況看，今年上半年我市房地產開發(fā)投資增速比全省高42.2個百分點，排名全省第2位。

二是商品房竣工面積、銷售面積均出現下降。受前期存量大、銷售困難形勢影響，以及春節(jié)前后環(huán)保封土停工等方面影響，兩項數據均有所下降。2017年竣工商品房面積共計100.19萬㎡，同比降低 62.22%，其中住宅80.19萬㎡，同比降低1.42%。今年上半年全市商品房竣工面積33.35萬㎡，同比降低41.58%；其中住宅竣工面積31.2萬㎡。2017年商品房銷售面積共計237.49萬㎡，同比降低26.33%，其中住宅209.76萬㎡，同比降低27.76%。今年上半年商品房銷售總面積98.95萬㎡，同比降低21.51%，其中住宅銷售面積86.1萬㎡。

三是庫存減少，供需失衡，價格持續(xù)上揚。2017年底我市商品房庫存58.17萬㎡，其中商品住房庫存29.36萬㎡。至2018年6月底，我市商品房庫存29.2萬㎡，去化周期不到兩個月，其中商品住房庫存9.61萬㎡，去化周期不到一個月。去年以來，漯河房地產供求關系出現失衡，新開樓盤少，市場供應短缺，但群眾購買熱情高，出現房源緊張、排隊購房甚至一房難求現象。同時，去年以來，全國大中城市商品房價格持續(xù)上漲，一、二線城市價格上漲較快，北上廣深等城市已連續(xù)出臺更為嚴格的限購措施，受此波及和影響，我市商品房價格隨之上漲。2017年末新建商品住宅均價為4490元/㎡，同比增長10.81%。到今年第二季度末，我市新建商品住宅均價為5097元/㎡，比2017年底增長13.5%。

四是二手房市場量價齊升。2017年我市二手房銷售面積78.9萬㎡，同比增長37.9%。今年上半年，我市二手房網簽面積44.8萬㎡，同比增長14.26%。其中住宅44.8萬㎡，占二手房網簽面積的95.58%。今年上半年，二手房多層住宅均價4644元/㎡(源匯區(qū)5139.2元/㎡，郾城區(qū)5422.3元/㎡，召陵區(qū)4160元/㎡，經濟開發(fā)區(qū)3855元/㎡)，同比增長44.13％。

五是稅收和土地收益金穩(wěn)步提高。房地產業(yè)稅收是我市稅收收入的重要組成部分，2017年，我市房地產行業(yè)完成稅收（包括市本級和三區(qū)）19.6億元，占全市稅收的16.28%，同比增長3.3%。今年上半年，完成稅收13.1億元，占全市稅收的17.54%，同比增長48.0%。土地收益金在財政收入中占有很大份量，2017市本級供應房地產用地1628畝、項目39個，出讓金為21.16億元；今年截止7月底，市本級供應房地產用地487畝、項目16個，出讓金為8.4億元。第三次土地出讓會研究房地產用地1000多畝（含出讓和待出讓），出讓金為20.8億元，總出讓金累計達到29.2億元，是去年全年的1.37倍。

六是部分房地產歷史遺留問題和風險項目得到有效化解。市政府和有關部門多次召開歷史遺留問題領導小組及部門工作會議，加強問題篩查，研究制定解決辦法。至6月底，統(tǒng)計在冊的238項遺留問題，已研究討論148個，其中81個問題已經市領導小組研究通過。目前，長江國際廣場、永信侯爵山、小高莊棚改等16個房地產遺留問題已得到妥善化解，為上萬名群眾辦理房產證、子女入學和企業(yè)融資提供了有力幫助。緊抓房地產市場機遇，堅持一企一策、因樓施策，積極防范和化解房地產項目風險，促進了威尼斯國際花園等六個項目的正常運行，聯(lián)合一百、竹苑兩個風險項目的相關問題已基本得到解決。

七是下半年至明年形勢分析。隨著目前我市房地產形勢趨好和住房緊缺局面影響，預計未來我市供地、新開工、竣工面積會大量增加，市場投放量將隨之大幅躍升。同時，受地價上漲、人力、建材成本上升以及大品牌帶動、成品房上市等綜合困素影響，我市商品房價格還會繼續(xù)上漲，預計上漲幅度將超過1000余元。7月31日，中央政治局召開會議，提出要下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。在中央調控政策力度越來越大的情況下，預計我市房地產市場形勢會緊隨全國、全省市場影響，出現波動。

（二）存在問題

一是房地產建設規(guī)劃引導不夠。房地產尤其是住宅發(fā)展規(guī)劃執(zhí)行不夠有力，對階段性發(fā)展目標、年度實施計劃、相關土地供應、建設時序、投放市場節(jié)奏等缺乏有力的預期和引導，整個市場發(fā)展主要依靠市場主導和企業(yè)意志，隨市場波動而上下起伏、忽冷忽熱。在土地出讓及投資規(guī)模上，2016年出讓住宅用地1217畝，投資45.23億元，住宅建成面積88.49萬㎡；2017年出讓住宅用地1379畝，而投資只有35.62億元，同比降低27.41%，住宅建成面積80.19萬㎡，同比降低1.42%；2018年上半年出讓和待出讓住宅用地近1500畝，已經超過了2017年出讓面積的總和。住宅投資21.26億元，同比增長50%以上，而住宅建成面積31.2萬㎡，同比仍有下降。但新開工商品房73.9萬㎡，同比大幅增長272.1%，其中住宅58.11萬㎡。預計今年底至明年，還會有一大批土地入市，很可能導致一段時間后房地產市場供應量激增，出現供大于求、去化周期超出合理區(qū)間的風險。在居住用地容積率管控上，2017年以來，批準的房地產項目平均容積率達到3.28，有些地塊容積率突破5.0以上，如不加強調控，勢必導致房地產整體容積率過高，影響城市環(huán)境承載能力；在公共設施配套上，學校、商場、醫(yī)院、綠地、公共停車場、市政工程設施等建設滯后于住宅建設，影響城市形象、住宅品質和群眾的獲得感、幸福感。

二是房地產市場綜合管控能力不強。我市還沒有建立完善的房地產市場調控聯(lián)席辦公會議制度，部門之間信息共享不夠，協(xié)同聯(lián)動不緊密，進行大數據分析、實時監(jiān)測、綜合研判、及時預警的協(xié)作機制不完善，技術能力等還亟待加強。對近兩年房地產市場供求關系的快速變換缺乏研判，綜合運用實施差別化的行政、財政、稅收、公積金等政策的手段不強。新建住宅、二手房交易、保障房建設、集體建設用地上市、租賃市場建設等多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度還需大力加強。對違法違規(guī)建設銷售問題打擊不力，土地未供即用、項目未批先建、房地產商違規(guī)預售問題還一定程度存在。

三是土地和住房價格漲幅較大。在綜合因素影響下，我市房地產用地價格持續(xù)攀升。2017年，市區(qū)房地產用地平均出讓價格為每畝129萬元，今年上半年用地平均出讓價格為每畝172.5萬元，第三次土地出讓會議出讓平均價格達到了每畝208萬元，是2017年均價的1.61倍。房價方面，到今年第二季度末，我市住房平均價格突破5000元，在短短一年半時間內，比2016年均價上漲1000余元。其中，源匯區(qū)市場均價達到5097元/㎡，西城區(qū)、沿河住房價格已突破8000元大關，個別大品牌樓盤價格過萬，成為我市房價上漲的引領者，遠超我市居民平均收入水平。

四是房地產歷史遺留問題和不動產登記“辦證難”問題亟待進一步化解。登記在冊的238個遺留問題項目中，涉及住房項目109個，建筑面積850萬㎡。據有關部門估算，如果全部解決處理到位，將會為10多萬居民解決不動產證辦理問題，增加直接稅收數十億元。從目前情況看，越到后期，解決起來的難度越大，特別是絕大多數遺留問題牽涉部門多、程序交叉重疊，不少還涉及違法違規(guī)事項的處理，需要政府和相關部門高度重視、加緊解決。同時，不少企業(yè)和群眾反映，不動產登記辦理合并后，內部有機整合不夠，手續(xù)繁瑣，網上審批拖拉，辦事效率低。群眾和企業(yè)在辦理相關手續(xù)時，還要在不同的辦事大廳來回奔波，造成多次跑、多處跑，“辦證難”問題還一定程度存在。

二、物業(yè)管理情況及存在問題

（一）管理服務情況

一是積極推進監(jiān)管權力下放。認真落實國家政策，降低市場準入門檻，取消物業(yè)企業(yè)資質審批，加快了物業(yè)市場化管理進程。目前，全市物業(yè)服務企業(yè)228家，從業(yè)人員人9900余人，物業(yè)服務項目620個，服務面積4454萬㎡，分別比三年前增加90家企業(yè)、3000人、110個項目、454萬㎡。下放監(jiān)管職責，將物業(yè)服務合同、物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)承接查驗三個行政備案權限和物業(yè)監(jiān)管職能下放到三區(qū)建設部門，將業(yè)主委員會成立指導和備案權限下放到物業(yè)所在地街道辦和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，明確了區(qū)、街道兩級的的監(jiān)管職責。

二是積極推進物業(yè)全覆蓋工作。積極推進老舊小區(qū)物業(yè)全覆蓋工作，在2013至2015年老舊小區(qū)綜合整治的基礎上，出臺了老舊住宅小區(qū)簡易物業(yè)管理實施方案，按照個人交5元，市、區(qū)財政每戶每月各補貼5元的標準，落實老舊住宅小區(qū)簡易物業(yè)服務，實現“路平、地凈、燈明、管道通”的基本要求。截至目前，全市10個街辦 、鄉(xiāng)鎮(zhèn)與15家企業(yè)簽訂了簡易物業(yè)服務合同。全市900多個老舊住宅小區(qū)(樓院)實施了“有清掃保潔、有綠化養(yǎng)護、有維修保養(yǎng)、有秩序維護”的簡易物業(yè)，覆蓋面積978萬㎡，占物業(yè)服務總面積的22%，8萬余戶居民享受到前所未有的物業(yè)服務。

三是積極提升物業(yè)服務總體水平。市政府制定出臺了關于加強物業(yè)管理和扶持物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的意見，將物業(yè)服務業(yè)納入我市現代服務業(yè)范疇，享受我市現代服務業(yè)各項優(yōu)惠政策。開展優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)表彰獎勵、物業(yè)管理示范項目評選等活動，積極培育扶持物業(yè)服務品牌企業(yè)，先后創(chuàng)“河南省物業(yè)管理示范小區(qū)”15個，“河南省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”26個，“漯河市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”43個。

（二）存在問題

一是物業(yè)公司小而多，服務水平參差不齊。放管服以來，物業(yè)公司從業(yè)門檻大幅降低，一兩個人就可注冊成立公司。物業(yè)公司注冊數量多，但規(guī)模小、家底薄，服務品質低、收費低，經營困難，隨著近年物價及用工成本的上升，經營利潤普遍不高，部分甚至長期處于虧損狀態(tài)。有的則依靠上游開發(fā)企業(yè)貼補經費維持生存。如源房物業(yè)公司、昌建公司等大都依賴母公司（房地產開發(fā)企業(yè)）補貼經營，源房物業(yè)一年接受母公司補貼在1000萬元。除少數高檔小區(qū)、新建小區(qū)外，不少物業(yè)公司提供的服務還單純停留在簡單的保安、保潔上,有的甚至連基本的保潔工作也處理不當,引起業(yè)主投訴。

二是收費難，物業(yè)公司與業(yè)主矛盾多。我市物業(yè)收費執(zhí)行的是2010年按物業(yè)服務等級進行收費的收費標準，標準低、收費難。據統(tǒng)計，目前我市物業(yè)費平均標準為高層為1.0元/㎡,多層為0.38元/㎡，與目前的用工成本和物業(yè)服務品質提升要求不相適應，造成物業(yè)公司大面積虧損。2014年、2015年國家、省、市三級發(fā)改委印發(fā)通知，放開物業(yè)服務費后，以后怎么收、啥標準無法認定，造成物業(yè)公司與業(yè)主較大爭議。2017年物業(yè)費收繳率僅為79.6%，近五分之一的人不交物業(yè)費用。老舊小區(qū)特別是安置小區(qū)的業(yè)主，拒不承認和履行自身義務，“花錢買服務”觀念淡薄，有的業(yè)主連每月每戶5元的簡易物業(yè)費也不愿交，有的“兩改”安置小區(qū)甚至整幢樓不交物業(yè)費，造成了物業(yè)公司的虧損和服務質量下降。

三是老舊小區(qū)問題依然突出。目前，我市城區(qū)的老舊小區(qū)已成為城市建設管理的薄弱環(huán)節(jié)和創(chuàng)建文明城市的重點難點所在，直接影響居民的正常生活和城市整體形象的提升。這些老舊小區(qū)大多建于上個世紀七八十年代，規(guī)模小、房屋舊、管理亂，環(huán)境臟亂差、安全隱患多。少數居民將廢舊物堆放樓道，私養(yǎng)家畜、毀綠種菜、亂倒亂扔、私搭亂建、亂停車輛和亂貼小廣告等情況普遍存在。雖然經過2013至2015年的綜合整治，但仍有不少小區(qū)房屋主體嚴重老化，屋面防水功能年久失修，小區(qū)道路、給排水系統(tǒng)等公共設施破損。有些老舊小區(qū)雖然實施了物業(yè)全覆蓋，但僅是提供最基本的垃圾清掃保潔服務。比如市建委（工會）小區(qū)，甚至連基本的門衛(wèi)保安都沒有，遠遠滿足不了居民對物業(yè)服務的最低需求，這些都亟待政府下大力氣予以改造和提升。

四是房屋維修資金使用比較困難。截至2018年6月底，全市接近20萬戶居民辦理了維修資金歸集業(yè)務，累計歸集維修資金9.66億元；2017年至今，我市歸集維修資金1.86億元，使用資金1288萬元，但部分小區(qū)居民反映，申請使用住宅維修資金較為困難，手續(xù)繁瑣、周期過長。

五是部門責任、屬地管理和專業(yè)經營單位管理服務不到位。新的《河南省物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）于2018年1月1日起施行，《條例》明確了住建、規(guī)劃、城管、工商、價格、公安、質監(jiān)、財政、審計、環(huán)保、人防等11個部門的物業(yè)管理職責，同時要求街道辦事處負起監(jiān)督管理職能。但據調查，部分職能部門對《條例》不學習、不宣傳、不了解、不熟悉，對自身的職能職責認識不足，對物業(yè)管理的理解存有偏差，職能部門“執(zhí)法監(jiān)管進小區(qū)”問題亟待解決。市房管局各分局撤銷后，市編辦發(fā)文把各區(qū)物業(yè)監(jiān)管職能移交給了區(qū)建設局，物業(yè)監(jiān)管職能進一步向基層下沉。但據反映，大多數基層單位和街道辦事處對自身所承擔職能認識不清、有心無力。街道反映，無資金、無人員、無經驗、無人指導，相關工作還沒有開展。物業(yè)承接查驗不規(guī)范，我市大部分建設單位在將小區(qū)移交物業(yè)公司管理時，對建設資料及供水、供電、供氣等公用設施驗收資料查驗不嚴格或未移交，物業(yè)使用、維護管理的相關技術資料不齊全。《條例》規(guī)定，供水供氣供電等專營單位，應當接收小區(qū)專營設施并承擔運營維護職責。但據反映，個別單位尤其是電力部門，以小區(qū)用電設備驗收不合格為由，拒絕接收和維護小區(qū)用電設施，造成一些小區(qū)長時間停電而無人維修，居民苦不堪言。

六是政府相關政策和承諾未認真落實。漯政〔2014〕74號文對物業(yè)公司實行“創(chuàng)先爭優(yōu)”評比表彰政策，每年對優(yōu)秀物業(yè)公司予以30萬至20萬不等的獎勵，但除2014年獎勵過一次后，近年一直沒有進行現金獎勵。同時，去年“創(chuàng)文”驗收期間，政府要求物業(yè)公司按比例增加清掃保潔人員，并承諾對增加人員每人每天進行100元補助，但部分物業(yè)公司至今尚未領到該項補助。還有街道反映，自今年1月至現在，簡易物業(yè)服務政府補助資金，市級承擔的第二季度尚未發(fā)放，區(qū)級承擔的補助一直未予發(fā)放，造成環(huán)衛(wèi)人員工資拖欠。

三、相關建議

（一）精準調控房地產市場，確保平穩(wěn)健康發(fā)展。市政府要認真貫徹落實習近平總書記在中央政治局會議上關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要講話精神，把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的主體責任落到實處，堅決遏制房價上漲。一是強化規(guī)劃引領，促進供求平衡。進一步調整完善住房發(fā)展規(guī)劃，明確階段目標、重點任務和政策措施，合理調控引導市場預期，確保房地產供應市場相對平衡。大力培育和發(fā)展住房租賃市場，改善住房供求關系，滿足新增城鎮(zhèn)職工、低收入職工、進城務工人員的需求。切實推進市政設施以及小區(qū)綠化、停車位、學校等配套服務設施與住宅同步規(guī)劃建設。二是提升調控能力，保持房價穩(wěn)定。綜合實施差別化住房信貸、公積金、稅收、補助等政策，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，支持合理住房消費，遏制投機炒房和房價上漲。強化土地供應調控，防止地價過快上漲引起住房價格激增，防止土地大量供應、住房大量開發(fā)而形成新的過剩，積聚新的市場風險。三是強化市場監(jiān)管，凈化市場環(huán)境。有關部門要切實履行房地產市場監(jiān)管主體責任，嚴肅查處、公開曝光房地產開發(fā)企業(yè)和中介機構違法違規(guī)行為，對違法建設銷售、捂盤惜售、哄抬房價、承諾投資回報、發(fā)布傳播虛假廣告和不實信息等侵害群眾利益的，依法予以嚴懲，營造良好市場環(huán)境。

（二）堅持以人民為中心思想，全面提升物業(yè)管理服務水平。市政府及相關部門要認真落實《條例》，下功夫把物業(yè)管理工作抓實、抓好、抓到位。一是認真學習、宣傳、落實《條例》。要把《條例》的學習和宣傳工作作為普法教育的重要內容，采取有效措施，加大宣傳力度，進一步提高各級行政監(jiān)督管理部門的法治意識，增強依法行政、依法規(guī)范物業(yè)管理活動的能力和水平，提高業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)等當事人的法治觀念。二是繼續(xù)加大老舊小區(qū)整治和物業(yè)全覆蓋力度。市、區(qū)兩級政府和住建、財政等部門，要以供給側結構性改革和百城提質為抓手，對老舊小區(qū)改造給予大力支持，不斷改善基礎設施條件，健全基本服務功能，為后期實施專業(yè)物業(yè)管理創(chuàng)造條件；適時提高簡易物業(yè)補貼標準，提升簡易物業(yè)服務質量。三是切實提高房屋專項維修資金使用效率。理順和完善房屋專項維修資金繳存、監(jiān)管、使用體系，研究制定安全應急維修等專項維修資金使用的辦法和程序，著力減少資金審核使用程序和周期，切實解決專項維修資金滾存多、程序繁、使用難等問題。四是建立合理的物業(yè)管理收費規(guī)范和流程。發(fā)改、住建部門應制定指導物業(yè)收費的成本測算、價格評定、合理協(xié)商、糾紛調處等工作機制，職能部門和街道社區(qū)要參與指導物業(yè)雙方簽訂服務合同，監(jiān)督物業(yè)企業(yè)按照合同約定收取物業(yè)費用并提供質價相符的服務。

（三）強化部門協(xié)同聯(lián)動，建立齊抓共管新機制。市政府要把握工作重點，創(chuàng)新工作機制，形成整體合力，把房地產市場調控和物業(yè)管理工作各項要求落到實處。一是建立房地產市場精準調控新機制。實行房地產市場調控聯(lián)席辦公會議制度，定期會商研判市場走向，精準預測發(fā)展趨勢，制定切實可行的調控辦法和措施。住建、規(guī)劃、土地等有關部門要實施信息共享，建立健全房地產市場大數據統(tǒng)計、監(jiān)測預警、評估分析平臺，及時向市政府提供真實準確的市場信息和調控建議。二是強化房地產歷史遺留問題解決新機制。本著尊重歷史、實事求是、積極穩(wěn)妥、分類處理的原則，妥善處理好房地產企業(yè)歷史遺留問題。強化政府服務能力和服務水平建設，著力解決人民群眾不動產登記“辦證難”等問題。三是建立物業(yè)監(jiān)管新機制。市、區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、社會居委會以及物業(yè)管理責任部門，要依法履行物業(yè)監(jiān)管責任，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度和考核考評體系，形成工作合力，解決好基層物業(yè)管理工作力量薄弱、工作措施不到位、部門“執(zhí)法不進小區(qū)”等問題。依法強化供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經營單位和物業(yè)公司對相關運營設施查驗承接、維護運營的工作職責，切實維護居民合法權益。四是建立物業(yè)企業(yè)考核獎勵和失信懲戒新機制。加大政府扶持獎勵力度，積極開展物業(yè)企業(yè)“創(chuàng)先爭優(yōu)”“品牌建設”等活動，及時兌現政府獎勵和補貼承諾。扶大助小、獎優(yōu)罰劣，著力培育做大做強若干家信譽好、品質高、品牌響、有競爭力的物業(yè)企業(yè)，帶動我市物業(yè)管理提檔次、上水平，滿足人民群眾對美好居住環(huán)境的向往。