關于市區房地產建設管理和物業管理情況的報告

關于市區房地產建設管理和物業管理情況的

報     告

——2018年8月29日在漯河市第七屆人民代表大會

常務委員會第十二次會議上

市住建委主任  王  濤

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

我受市政府委托，向市人大常委會報告市區房地產建設管理和物業管理工作情況，請予審議。

近年來，在市委的堅強領導下，在市人大及其常委會的有力監督下，市政府及相關組成部門緊緊圍繞中心工作，不斷強化房地產建設管理和物業管理，保持了房地產業平穩健康發展，為促進當地經濟發展做出了應有的貢獻。

一、房地產建設管理情況

2017年以來，我市深入貫徹中央、省城市工作會議精神，秉承“房子是用來住的，不是用來炒的”總體定位，按照“參謀、保障、服務、發展”的工作思路，強化房地產企業資質審批和房地產項目預售許可，加強市場巡查監管、發布行政提醒、開展行政約談，規范企業行為；嚴格實施商品房預售資金監管，及時防范行業各類風險；積極開展“雙隨機、一公開”聯合抽查工作，維護公平公正的市場環境；深入開展房地產市場發展形勢調研，加強房地產市場統計分析、市場監測和預警工作，全面把握市場發展動向；建立房地產企業償債周轉基金，編制了《漯河市中心城區住房規劃（2016—2020）》，引領房地產科學發展，全市房地產行業整體呈現出平穩健康、穩中向好的發展態勢。

（一）商品房預售、銷售、待售和納稅情況。2017年至今，我市共辦理商品房預售107件，預售套數18118套，預售面積206.1萬㎡。其中住宅預售套數14883套，預售面積174.49萬㎡；我市商品房實際銷售總面積337.69萬㎡。其中住宅銷售面積295.86萬㎡，占商品房銷售面積的87.61％；截至目前，我市商品房庫存29.2萬㎡，去化周期不到兩個月。按工程進度推算，下半年市中心城區將有192.52萬㎡商品房辦理預售；按上半年銷售情況推算，下半年市中心城區商品房銷售面積100萬㎡，到2018年底我市商品房庫存121.72萬㎡，去化周期為7.30個月，整個房地產市場庫存進入合理區間；2017年，我市房地產行業完成稅收19.6億元，占全市稅收的16.28%，同比增長3.3%，今年上半年完成稅收13.1億元，占全市稅收的17.54%，同比增長48.0%；市本級2017年供應房地產項目用地1628畝，占總供地面積的64.04%，出讓金21.16億元，占總出讓金的89.30%。截至目前2018年已經通過出讓會研究過的房地產項目土地（含已出讓和待出讓）1687畝，出讓金累計29.18億元。

（二）房地產企業數量。截止目前，全市共有房地產開發企業247家，其中市區174家，臨潁縣47家，舞陽縣26家；市區的174家企業中，一級資質2家，二級資質7家，三級資質29家，四級資質83家，暫定資質53家。共有房地產中介機構32家，其中估價機構15家，經紀機構17家。

（三）房地產業風險評估及管控情況。我市成立了風險排查小組，對全市房地產項目在2017年初調查的基礎上再次進行了集中排查，并正式啟動問題項目化解工作，目前個別項目已經取得初步成效。在問題項目化解工作中，堅持尊重歷史，綜合考慮當時的社會背景和發展環境，遵從原有開發改造政策和相關規定，妥善化解處置；堅持依法依規，運用法治思維探索解決問題的辦法，使處置結果經得起法律法規的審查和檢驗；堅持先易后難，把化解的力度、處置的速度和市場承受的程度統一起來，講究策略方法，把握工作節奏，成熟一個化解一個；堅持因樓施策，以問題為導向，深入調研，反復論證，環環相扣，因企施策，提高解決問題的針對性和操作性。截止目前，威尼斯國際花園、南岸春曉、中安信業、漯河海文國際企業中心、錦華國際、正邦金運花園等6個項目已走出困境，正常運行；竹苑、聯合一百等2個項目問題正在協調推進中，項目問題的有效化解，維護了購房群眾合法利益，促進了我市房地產市場健康發展，確保社會和諧、穩定。

（四）房地產業發展形勢分析。上半年，我市房地產開發共完成投資23.89億元，同比增長57.59%，其中住宅完成投資21.26億元，占全市房地產開發總投資的88.99%。房屋累計新開工面積73.9萬平方米，同比增長272.1%，其中住宅新開工58.11萬平方米，占全市新開工面積的78.63%。商品房竣工面積33.35萬平方米，同比降低41.58%。辦理商品房預售許可34件，預售面積66.57萬平方米，同比降低6.98％。商品房銷售總面積98.95萬㎡，同比降低21.51%。二手房網簽面積44.8萬平方米，同比增長14.26%，其中住宅42.82萬平方米，占二手房網簽面積的95.58%。以上數據顯示,我市房地產市場開發投資由降轉升、新開工量大幅度增長、銷售價格持續上升，市場投放量（預售面積）、銷售面積、市場庫存和商品房竣工面積有所下降，同時二手房市場量價齊升，我市房地產市場整體平衡、發展健康。

（五）住房保障情況。一是棚戶區改造有序推進。全市今年省定新開工棚戶區改造項目5個、2239套，目前已按省政府要求時間節點全部開工建設，開工率100%。省定基本建成任務4757套，棚改項目已全部基本建成，基本建成率100%。二是公租房保障能力不斷提升。按照省政府2018年政府投資公租房分配不低于90%的要求，我市今年應新增分配9715套，目前，全市新增分配公租房5075套，其中政府投資公租房新增分配1546套，完成目標任務的69%。三是棚改回遷穩步推進。建立了棚改回遷“綠、黃、紅”三級預警臺賬，加速棚改回遷安置。今年省定任務完成回遷安置項目5個、2906套，目前已完成回遷項目2個、962套，占33.1%，其它3個項目年底前完成回遷。

二、物業管理情況

（一）貫徹落實法律法規、建章立制及監管情況。一是深入宣傳。我市在深入貫徹《物權法》、《物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》等相關法律法規的基礎上，把培養物業企業、業主法制意識作為提高依法服務水平、提升小區依法治理成效的一項基礎性工作。特別是在新修訂的《河南省物業管理條例》（以下簡稱《條例》）施行后，印發了《條例宣傳貫徹工作方案》，組織召開了全市的宣傳貫徹大會，印制了《條例》單行本，并在漯河日報、電視臺、網絡自媒體等媒體向物業企業和相關職能部門、街辦和鄉鎮以及社會各界進行宣傳。二是扎實做好“放管服”工作。按照國務院《關于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》（國發〔2017〕7號）文件精神，我市取消了物業企業三級資質行政許可。同時，將物業服務合同、物業管理區域、物業承接查驗三個行政備案權限和物業管理監督職能下放到郾城等三個行政區建設局；將業主委員會成立指導和行政備案權限下放到街道辦、鄉鎮人民政府，所有行政備案全部實行網上辦理，并將法定辦理時限3個工作日壓縮為即辦件，實現了服務對象“只進一次門、最多跑一趟”。三是加強業務培訓。我市每年都制定從業人員培訓計劃并組織舉辦若干期物業管理政策制度培訓班，不斷提高物業管理從業人員和政府監管人員的物業管理政策法律水平，今年已舉辦了2期培訓班。四是建立物業企業信用檔案。印發了《關于建立漯河市物業服務企業信用檔案的通知》、《漯河市物業服務企業信用綜合評分暫行辦法》，對信用等級低的物業服務企業實行懲戒。懲戒的種類主要包括增加監督檢查頻次、限制物業管理項目投標、列入黑名單、向社會公布等，進一步推動了物業企業依法服務、誠信經營。五是積極落實招投標制度。轉發了河南省《前期物業管理招投標管理辦法》，出臺了《關于進一步明確物業管理招投標有關事項的通知》等配套文件，建立評標專家庫，加強了物業管理招投標制度管理，從源頭杜絕惡意競爭、開發與物業管理權責不清甚至擅自撤管小區等損害業主合法權益的行為。六是加強監督檢查。依法開展物業服務企業“雙隨機一公開”監督檢查，按5%比例隨機抽取15家物業企業進行監督堅持，重點檢查物業企業依法經營和項目管理情況，規范了物業服務行為，提高了物業服務質量。七是健全市場監管新機制。依據《條例》有關規定，積極協調相關行政主管部門，建立違法行為投訴登記制度，在小區公布聯系單位、舉報電話，建立健全對物業服務企業、業主違法違規行為的監管機制。

（二）物業公司數量、運營及服務情況。一是物業公司數量。截至目前，我市共有物業服務企業228家，其中建業、鑫苑、碧桂園、金碧（恒大）等外地公司共有9家；市區本地物業公司163家（源匯區66家，郾城區57家，召陵區23家，經開區17家），臨潁縣33家，舞陽縣23家。二是經營情況。目前，我市物業服務從業人員人9900余人，物業管理項目620個，管理面積4454萬平方米，分別比三年前增加10%。管理的物業類型主要包括住宅小區、機關事業單位辦公樓區、工業園區、商業區等，其中，“河南省物業管理示范小區”15個，“河南省物業管理優秀住宅小區”26個，“漯河市物業管理優秀住宅小區”43個。三是服務情況。我市物業企業管理服務總體水平呈現參差不齊狀態。在我市物業企業中，除本地的恒潤、昌建、嘉益等物業公司，外地的建業、鑫苑、碧桂園物業公司等少數物業企業的物業服務水平相對較高外，大多數物業企業的物業服務水平仍處于較低水平，與廣大業主的期望存在不小的差距。主要原因有四點，第一，物業成本逐年增加。多數小區物業費標準偏低、收費難。一方面調價難，2015年，國家發改委印發了《關于放開部分服務價格的通知》，但我市大多數小區物業費收費依據仍為政府指導價格，除近幾年交付的住宅小區外，大多數小區多層的收費標準在0.35元上下，高層在0.90元上下，且調整收費標準難度很大，難以在資金上保障服務的質價相符；另一方面收費難，部分業主購買服務意識不強，拖欠、拒交物業費現象較為普遍，據調查，90%左右的小區存在不同程度的拖欠、拒交物業費問題。第二，服務水平不高。由于物業管理門檻低，物業管理人員服務觀念、服務意識淡薄，履行物業服務合同不全面，精細化服務程度不高。第三，監管力度有待加強。一方面，資質取消、物業費放開后，失去了原有的監管手段，削弱了監管力度；另一方面，新的監管手段和措施還在探索形成中。

（三）老舊小區整治情況。今年以來，按照市創文辦的安排部署，我市積極開展老舊小區綜合整治提升工作，成立了老舊小區綜合整治提升指揮部，出臺了《老舊小區綜合整治提升工作實施方案》及配套文件，在過去整治的基礎上，規定了14類整治提升內容，明確了年度整治任務。其中，今年計劃整治提升297個小區，投資預算5152萬元，目前已完成整治211個，投入整治資金3254萬元，老舊小區人居環境得到進一步改善。

（四）物業服務全覆蓋情況。按照《漯河市老舊住宅小區簡易物業管理實施方案》，對2000年以前的老舊小區實行服務內容“四個有（衛生保潔、設施維修、秩序維護、綠化養護）”、物業費“三方分擔（市財政5元、區政府5元、居民5元）”、政府補貼與考核相掛鉤的工作推進機制，有力地推進了物業服務全覆蓋。目前，10個街辦、鄉鎮與15家物業企業簽訂了簡易物業服務合同，市區所有老舊小區已全部實施了簡易物業服務，服務覆蓋面積達978萬平方米，惠及群眾85990戶，鞏固了老舊小區整治成效，改善了老舊小區生活環境，8萬余戶居民享受到前所未有的物業服務。

（五）維修資金管理使用情況。2010年，我市成立了房屋維修資金管理中心，實施維修資金使用區域化管理模式，在原房管局四個轄區分局設立四個房屋維修資金管理分中心，由各分中心負責受理申請、項目勘查、監督、組織維修和竣工驗收。城管執法體制改革后，維修資金繳存、使用情況的監督職能相應移交給三個行政區建設部門，目前剛移交完畢，各區相關業務系統還在建設中。2017年至今，市區共辦理維修資金歸集業務30300筆，歸集金額1.86億元；共批準使用維修資金460筆，使用資金1288萬元。

三、下一步打算

（一）房地產市場管理方面：重點做好“四個強化”：一是強化市場研判分析。建立房地產市場市級層面的聯席會商機制和部門工作聯動、信息共享機制，圍繞土地供應、價格走向、問題樓盤化解等對我市房地產市場發展前景及方向科學分析和預測，做好房地產市場調控工作，加大市場信息發布，引導企業開發節奏，推動行業健康平穩發展。二是強化行業監管服務。加強商品住房項目預售管理,對具備預售條件拖延上市、變相捂盤的項目,要嚴肅查處。認真落實房地產成交價格申報、審核制度,嚴格執行明碼標價、一房一價制度，抑制房價過快增長；建立健全“租購并舉”的住房制度,培育和發展住房租賃市場；盡快建立健全房地產行業信用體系，完善房地產開發企業退出機制,繼續清理“僵尸”企業，凈化市場環境。三是強化問題項目化解。針對問題項目，相關行業職能部門應加強監管督導，深層次、多角度、全方位盡可能化解風險，規范企業行為，督促、引導企業依法依規經營，同時強化購房提醒警示，開展行業行政約談，促進企業健康發展。四是強化《住房規劃》的剛性作用。《漯河市中心城區住房規劃（2016-2020）》已發布實施，發改、規劃、國土、住建等職能部門應嚴格按照《住房規劃》要求，在土地出讓、規劃審批、預售許可時堅持以合理安排住房用地供應、科學規劃住房建設目標、控制住房有效供應為目標，強化對我市住房建設工作的指導和管理，引領全市房地產市場健康發展。

（二）物業管理方面，重點實施“四個加力”：一是在規范管理上再加力。加強《條例》宣傳，提高業主物業服務消費意識，引導物業企業依法調整收費標準，探索推行更加便捷的維修資金使用辦法。二是在完善機制上再加力。重點抓好街辦鄉鎮聯席會議制度、政府有關職能部門監管職責的落實，加強對三個行政區物業管理主管部門的業務培訓，認真指導、督促其監管任務的正常開展，加快制定相關政策和制度，建立物業管理市場監管機制，形成監管合力，實施物業招投標機制，規范物業管理市場行為，促進行業發展和文明小區建設。三是在老舊小區整治上再加力。加大指導、督促、檢查力度，確保按時完成年度整治任務，確保老舊小區環境面貌顯著改善。四是在協調服務上再加力。重點關注社區熱點、難點問題，積極與水、電等專業經營單位進行協調，破解專營設施移交難問題，同時，配合做好小區供熱設施改造工作。

主任、各位副主任、秘書長、各位委員，市人大常委會專題審議房地產建設管理和物業管理工作，充分體現了對我市住建工作的支持和重視，全市住建工作取得的每一項進步和成績，是市委正確領導，市人大及其常委會有力監督的結果，也是各位常委會委員關心、幫助和監督支持的結果。市政府及其相關組成部門將在市委的堅強領導和市人大及其常委會的有力監督下，以人大專項評議和專題詢問為動力，履職盡責，主動擔當，奮發有為，為推進“四城同建”、落實新時代漯河經濟社會發展“四三二一”工作布局作出新的更大貢獻！