漯河市關于加強市區住宅小區業主大會和業主委員會建設的若干規定

 

漯政辦〔2014〕4號

漯河市人民政府辦公室

轉發漯河市關于加強市區住宅小區業主大會和業主委員會建設的若干規定的通知

 

各縣區人民政府，漯河新區、經濟技術開發區、西城區管委會，市人民政府各部門，直屬及駐漯各單位：

市住房保障和房屋管理局制訂的《漯河市關于加強市區住宅小區業主大會和業主委員會建設的若干規定》已經市政府同意，現轉發給你們，請結合實際，認真貫徹落實。

 

 

 

                          2014年1月15日

 

漯河市關于加強市區住宅小區業主大會和業主委員會建設的若干規定

 

為了加強本市住宅小區業主大會、業主委員會的建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《業主大會和業主委員會指導規則》(以下簡稱《規則》)的相關規定，現就業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作規定如下：

一、業主大會組建的啟動

住宅物業管理區域符合業主大會成立條件的，物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）應及時組織召開業主大會，成立業主委員會。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當會同所在轄區房管分局依法組織開展業主大會籌建工作。建設單位出售房屋交付達50%時，應將業主資料及小區相關資料一式三份報到行業主管部門。建設單位未按規定提交資料，經街道辦事處（鄉鎮人民政府）督促后仍不改正的，所在轄區房管分局可根據街道辦事處（鄉鎮人民政府）的書面要求，組織人員取得相關資料，所發生的費用由建設單位承擔。

二、業主大會籌備組

業主大會籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表擔任。籌備組成員由開發建設單位、業主代表、所在轄區房管分局、街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表和居民委員會代表五方面人員組成，其中業主代表人數應不低于籌備組人數的1/2。籌備組成立之日起7日內，將成員名單在物業管理區域內公示、公告。

三、業主身份的認定

業主身份的認定以房屋權屬證記載的權利人為準。房屋已出售并交付使用但尚未領取房屋權屬證的，房屋銷（預）售合同中的購房人可以視為業主。房屋權屬證記載的權利人或房屋銷（預）售合同中的購房人超過一人的，應當推選一人參加業主大會會議。

四、業主委員會成員條件 

業主委員會成員應當由知法守法、熱心公益、責任心強、公正廉潔，具有社會公信力和一定組織能力的業主擔任。 

凡有違法搭建、擅自改變物業使用性質、拒交物業服務費和維修資金等情形的業主，不得擔任業主委員會成員。 

業主代表、業主委員會籌備組成員和換屆改選小組成員，也應當符合上述條件。

應優先推薦以下人員作為業主委員會委員候選人：

（一）具有專業技能、專業職稱、高學歷業主;

（二）黨員干部、勞模；

（三）企事業單位、社會組織負責人；

（四）人大代表、政協委員；（五）法律和新聞媒體工作者。

五、業主大會會議代表的產生和職責

物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，通過召開業主小組會議或者采用業主推薦的方式推選一名業主作為代表參加業主大會會議。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業主的意見。凡需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的表決票經本人簽字后，由召集人在業主大會投票時如實反映。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選業主代表參加。

六、業主委員會候選人產生辦法 

籌備組應當根據物業管理區域規模及業主委員會委員的代表性、廣泛性和物權的比例，確定委員的分布和人數（一般由5-15名成員組成），并實行差額或等額選舉。業主委員會委員候選人由籌備組通過直接聽取業主意見、召開召集人座談會、發放推薦表等方式產生，具體方式由籌備組確定。業主委員會委員候選人名單產生后，籌備組應當在物業管理區域內予以公告。

七、召開首次業主大會會議

籌備組自成立之日起30日內，在街道辦事處（鄉鎮人民政府）和所在轄區房管分局的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并作好會議書面記錄。首次業主大會會議應當討論通過如下事項，并按規定辦理備案手續：

（一）表決通過《業主大會議事規則》、《管理規約》；

（二）選舉產生業主委員會委員。

八、業主委員會選舉 

籌備組在業主委員會選舉前應當做好下列選舉準備工作：

（一）公布選舉的時間、地點，在投票日期7日前，采取直接送達或者郵寄送達等方式將選票送達業主，并保存送達憑證；

（二）確定監票、計票、唱票及其他選舉工作人員（監票、計票、唱票人員應當由非業主委員會委員候選人的其他人員擔任）；

（三）準備票箱和選票。

業主委員會的選舉應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加；業主委員會委員的當選應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意（以下簡稱“面積、人數雙過半”）。 

投票結束后，采取公開驗票方式，由唱票、計票人員在監票人員的監督下，認真核對，計算票數，當場公布投票結果，并由唱票、計票和監票人作出記錄。

業主委員會依法選舉產生后，應按規定辦理備案手續。業主委員會備案的有關事項發生變更的，應當變更備案。

九、業主委員會主任、副主任的產生

業主委員會委員產生后3日內，街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織業主委員會委員召開會議，選舉產生業主委員會主任、副主任，并在會議當日在物業管理區域內公告。

十、業主大會會議的召開

（一）業主大會定期會議的召開

業主委員會應根據《業主大會議事規則》的約定，定期召開業主大會會議。業主委員會應當做好開會前的準備工作，根據《業主大會議事規則》的約定，針對住宅小區管理的現狀和問題草擬議案，制定征詢意見表或表決票（選票），核實業主情況。

（二）業主大會臨時會議的召開

業主提議召開業主大會臨時會議的，應當向業主委員會提交書面提議，業主委員會在收到提議之日起30日內對提議進行審核，作出是否召開業主大會臨時會議的決定，并在物業管理區域內公告。符合下列條件的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：

1、有明確發起人；

2、經專有部分占建筑物總面積且占總人數20%以上業主書面提議，并隨附提議人房屋權屬證復印件；

3、提議事項明確、事實理由清楚，屬于業主大會議事范圍。

業主委員會逾期未作出決定的，視作提議有效。業主委員會應當在作出召開業主大會臨時會議決定之日起15天內（逾期未作出決定的應在收到提議之日起30天內），召開業主大會臨時會議，就提議事項征求業主意見并表決，業主大會臨時會議討論表決議題應與提議議題相一致。

提議涉及改選業主委員會成員的，提議發起人應將提議及相關資料同時送交居民委員會。

十一、業主大會會議的形式和召開程序

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

（一）集體討論形式的業主大會會議程序

1、會議公告。業主大會會議召開前15日，由業主委員會（或籌備組、換屆改選小組等，本條下同）將會議的時間、地點、內容以書面形式向物業管理區域內全體業主公告，并書面通知所在轄區房管分局、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會派代表參加，聽取意見、建議。

2、核實業主身份。業主大會會議召開時，業主委員會對與會的業主核實業主身份后予以登記，非業主參加的需出具業主的授權委托書。在確認符合業主大會會議召開的法定條件后，方可宣布大會召開。所在轄區房管分局、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會派代表到場指導監督。

3、現場投票。業主委員會宣布會議表決的內容，提名發票、點票、監票、計票等工作人員名單并征得與會人員多數同意。工作人員現場發放選票后，領票業主或其代理人應對選票簽收。業主按要求填寫后投入票箱。票箱應當當場檢驗后加貼封條。

4、開票宣布表決結果。工作人員當場開箱清點選票并宣布表決結果。業主對表決結果有異議的，應當當場提出，由業主委員會組織業主當場核實。

5、會議記錄和決定公告。業主委員會應當做好業主大會會議記錄，并將表決結果在業主大會作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

（二）書面征求意見形式的業主大會會議程序

1、會議公告。業主大會會議召開前15日，由業主委員會將征詢意見表或者表決票（選票）內容在物業管理區域內公告，并書面通知所在轄區房管分局、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會，邀請其派代表監督開票，聽取其意見、建議。

2、確定會議工作人員。業主委員會應當確定征詢意見表或者表決票（選票）發放、回收、計票、唱票、監票及其他會議工作人員名單（與表決事項有直接利害關系的業主不得擔任），并在物業管理區域內公告。

3、表決票送達。征詢意見表或表決票（選票）應當在投票日期7日前，按照《業主大會議事規則》的約定送達全體業主，并保存送達憑證。

4、表決票回收和統計。業主委員會及會議工作人員應當按照《業主大會議事規則》的約定對表決票進行回收、封存。投票結束后，在規定時間采取公開驗票方式，由唱票、計票人員在監票人員的監督下，認真核對，計算票數，當場公布投票結果，并由唱票、計票和監票人作出記錄。所在轄區房管分局、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會派代表到場指導監督。

5、會議記錄和決定公告。業主委員會應當做好業主大會會議記錄，并將表決結果在業主大會作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。如業主對表決結果存在疑問，業主委員會應組織業主對表決票進行復查。

十二、業主委員會會議 

業主委員會應當按照《業主大會議事規則》的約定召開業主委員會會議。經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議，并在會議召開前7日將會議通知及有關材料送達每位委員。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員人數半數以上同意。業主委員會討論物業管理重大事項的，應當邀請轄區房管分局和居民委員會代表參加，也可以邀請業主代表列席；業主委員會應當充分聽取行轄區房管分局、居民委員會和業主代表的意見。

業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。業主委員會的決定應當在作出決定之日起3日內，以書面形式在物業管理區域內公告。

十三、業主委員會換屆改選

換屆改選小組中的業主代表由居民委員會參照業主大會籌備組產生方法組織業主推薦產生。換屆改選小組應當自成立之日起7日內，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會、所在轄區房管分局將成員名單在物業管理區域內公告。

業主對換屆改選小組成員有異議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會協調解決。

換屆改選小組應當在成立之日起30日內召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

十四、業主委員會成員的變更

業主委員會成員有下列情形之一的，其業主委員會成員資格終止：

（一）已不是本物業管理區域內業主的；

（二）被司法部門認定有犯罪行為的;

（三）在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業工作的；

（四）以書面形式向業主委員會提出辭呈的；

（五）連續三次以上無故缺席業主委員會會議的；

（六）因疾病、經常外出等原因難以履行職責的；

（七）有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、欠交物業服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等嚴重違反有關物業管理法律、法規或者拒不履行業主義務的行為且未改正的。

屬于第（一）、（二）、（三）、（七）項情形的，委員資格自然終止，業主委員會將委員資格終止的情況及時在物業管理區域內公告。屬于第（五）、（六）項情形的，經業主大會會議討論通過，其委員資格終止。屬于第（四）項情形，非全體委員辭職的，業主委員會應將委員辭職情況及時在物業管理區域內公告，并在下一次業主大會召開時補選委員；業主委員會出現成員人數不足二分之一的，業主大會應當作出決定啟動補選或者提前換屆改選程序。

業主委員會成員資格終止的，應當在終止之日起10日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。

業主委員會成員拒不履行正常移交義務的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）督促移交，物業所在地公安機關應當予以協助。造成損失的，由相關責任人承擔。 

十五、業主委員會的補選和提前換屆改選

業主委員會出現下列情形時，街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以應業主要求組織召開業主大會會議，就啟動業主委員會補選或者提前換屆改選程序作出決定：

（一）業主委員會成員人數不足二分之一的；

（二）業主委員會連續6個月未開展工作的；

（三）發生其他情形導致業主委員會無法正常運作的。

業主大會會議決定對業主委員會提前換屆改選的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）、所在轄區房管分局按照《規定》第二十四條及本規定第十二條的規定組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

十六、業主委員會資金監管

1、實行業主委員會代收費的物業管理區域，業主委員會成立后應設立銀行賬戶，并按財務相關規定實施管理。 

2、物業區域業主對本區域財務情況有知情權、監督權。所在轄區房管分局、街道辦事處（鄉鎮人民政府）對物業區域業主委員會資金收支使用情況進行監管，必要時應委托審計部門或會計事務所對代收費的業主委員會進行年度審計，審計費用從業主委員經費支出。

3、業主委員會每季度向物業區域全體業主公示收支情況，每年向業主大會報告一次收支使用情況。并以書面形式報送所在轄區房管分局、街道辦事處（鄉鎮人民政府）。

十七、業主委員會年度考核

（一）所在轄區房管分局和街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責轄區內業主委員會的年度考核工作，具體考核內容見附表。

（二）考核結果達不到70分的業主委員會認定不合格業主委員會，由所在轄區房管分局和街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令整改；對拒不整改或連續兩年考核不合格的業主委員會，由所在轄區房管分局和街道辦事處（鄉鎮人民政府）啟動改選程序，重新選舉業主委員會。有下列情況之一的，應當認定為不合格業主委員會：

1、業主委員會組織渙散、工作不力、不履行職責，其行為嚴重影響物業管理區域安定和社區穩定的；

2、業主委員會有超越權限、違反法律法規規定等行為，侵害多數業主合法權益，情節嚴重的；

3、業主委員會由于監督不到位等原因，對物業管理區域安全產生重大負面影響的；

4、因業主委員會監督不到位，致使業主投訴較多，經查證屬實的；

5、業主委員會違規作為，經街道辦事處（鄉鎮人民政府）或所在轄區房管分局責令改正但收效甚微的；

6、有嚴重違反法律法規其他情形的。

組建業主大會公告示范文本，業主委員會成立、換屆、變更、注銷備案示范文本，選聘物業服務企業公告示范文本，漯河市業主委員會考核標準文本，可在市住房保障和房屋管理局門戶網站（http：//wwwlhfdcgovcn）首頁文件通知欄目下載。